§ Institutionelle Benchmarks · 01
Exit-Cap-Renditen im Gewerbeimmobiliensektor
Der Exit-Cap ist die folgenreichste Annahme in jeder institutionellen Underwriting-Analyse von Gewerbeimmobilien. Er bestimmt den Restwert, treibt den unverschuldeten IRR und entscheidet bereits am ersten Tag, ob eine Transaktion ihre Kapitalkostenschwelle übersteigt.
Konzeptioneller Rahmen
Ein Exit-Cap ist die für den Verkaufszeitpunkt projizierte stabilisierte Kapitalisierungsrate. Er drückt das Verhältnis von zukünftigem Net Operating Income zum angenommenen Verkaufswert aus: Exit-Wert = NOI im Jahr N ÷ Exit-Cap. Erfahrene Underwriter setzen einen Exit-Cap über dem Eingangs-Cap an (den Spread to Entry), um Laufzeitrisiken, Capex-Wiedergewinnung und unbekannte künftige Kapitalkosten abzubilden.
Drei Regime nach Strategie
- Core / Core-Plus: Stabilisierte Objekte in Gateway-Märkten erhalten typischerweise einen Exit-Cap +25 bis +50 Bp über dem Eingangs-Cap, um zyklischer Vorsicht Rechnung zu tragen.
- Value-Add: Repositionierungsstrategien rechtfertigen einen Aufschlag von +50 bis +100 Bp und berücksichtigen das Execution-Risiko bis zur Stabilisierung.
- Opportunistic: Entwicklungs- und Distressed-Strategien verwenden meist +100 bis +200 Bp Puffer sowie eine explizite Sensitivitätstabelle.
Grenzüberschreitende Kalibrierung
Exit-Caps lassen sich nicht ohne Anpassung zwischen Regionen übertragen. Liquiditätstiefe, Kosten für Währungsabsicherung, Zinskurven der Staaten und das Mietrecht verändern den institutionellen Bid erheblich. Ein vergleichbares Logistikobjekt clear-t in Nordamerika, Westeuropa, dem GCC und Asien-Pazifik zu deutlich unterschiedlichen Renditen — getrieben durch Kapitalverfügbarkeit, nicht allein durch Cashflow-Qualität.
Sensitivitätsdisziplin
Institutionelle Investmentkomitees erwarten Exit-Cap-Sensitivitäten in 25-Bp-Schritten über mindestens ±100 Bp, mit quantifizierter Auswirkung auf IRR und Equity-Multiple. Ein Deal, der nur innerhalb einer 25-Bp-Toleranz funktioniert, ist per Definition eine Zinswette, kein Immobilien-Underwriting.