商業用不動産のエグジット・キャップ

概念フレームワーク

エグジット・キャップは売却時点で見込まれる安定化キャップレートです。将来のNOIと売却仮定値の関係を示し（エグジット価値 = N年目NOI ÷ エグジット・キャップ）、洗練された引受人は入口キャップより高いスプレッド・トゥ・エントリーを適用し、期間リスク・Capex・将来の不確実な資本コストを織り込みます。

戦略別の3レジーム

• コア／コアプラス: ゲートウェイ市場の安定化物件は通常、入口キャップ+25〜+50bpsのエグジット・キャップを採用し、サイクルの保守性を反映します。
• バリューアッド: リポジショニング戦略は+50〜+100bpsのスプレッドを正当化し、安定化までの執行リスクを反映します。
• オポチュニスティック: 開発・ディストレス戦略は+100〜+200bpsの余裕度と明示的な残存感応度表を用いるのが一般的です。

国境を跨ぐキャリブレーション

エグジット・キャップを地理的に持ち込む際は調整が不可欠です。流動性の厚み、通貨ヘッジコスト、国債利回り曲線、賃貸借法制が機関ビッドを大きく変えます。同等品質の物流資産でも、北米・西欧・GCC・アジア太平洋で利回り水準は大きく異なります（資本の供給量に依存）。

感応度の規律

投資委員会は、最低±100bpsの帯域で25bps刻みのエグジット・キャップ感応度（IRR・EM影響を定量化）を求めます。25bps以内でしか成立しない案件は不動産引受というより金利賭けです。